En las compraventas con precio aplazado, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, estableció una serie de garantías como mecanismo de protección de los adquirentes de viviendas.

Sobre este particular, se ha planteado la cuestión de si las entidades bancarias pueden incurrir en responsabilidad cuando admitan el descuento de efectos cambiarios utilizados por el comprador para anticipar parte del precio de una vivienda.

Es decir, cuando los compradores aceptan letras de cambio como medio para anticipar parte del precio de la vivienda, y el vendedor endosa la letra en favor del banco para su descuento, pero el importe descontado no se abona en una cuenta corriente especial.

El Tribunal Supremo ha resuelto al respecto, exonerando de responsabilidad al banco descontante, porque este queda al margen de la relación jurídica existente entre el vendedor y el comprador, pués su posición jurídica es autónoma de la relación contractual.

Además, el comprador aceptante de las letras no puede oponer la «exceptio doli» si el banco las descontó desconociendo el incumplimiento del vendedor endosante, no quedando vinculado por la obligación que la Ley 57/1968  impone respecto al depósito de las cantidades entregadas en una cuenta especial.

Las sentencias 205/2014, 206/2014, 210/2014 y 211/2014 de 24 abril 2014, la sentencia 467/2014 de 25 noviembre 2014 , en lo que ahora interesa, deniegan la extensión de la responsabilidad al banco endosante en el incidente de oposición del aceptante de la letra en el procedimiento de ejecución cambiaria instado por el banco endosatario.

Y ello es así, con motivo de la incompatibilidad existente entre las exigencias de la Ley 57/1968  con el régimen de los efectos cambiarios librados para el pago de cantidades anticipadas en la compraventa de viviendas en construcción cuando el tenedor de la letra es ajeno al negocio contractual.

La obligación impuesta por la Ley 57/1968 relativa a garantizar la recuperación de las cantidades anticipadas por los compradores, no se imponen en ningún caso al banco descontante.

El banco endosatario es un tenedor legítimo de los efectos y titular de los créditos cambiarios, lo que le faculta a descontarlos en virtud de la Ley cambiaria, con independencia y ajenidad a las excepciones extracambiarias que puedan existir entre librador y aceptante.

Esta jurisprudencia se estableció en aquellos supuestos en los que el banco descontante había iniciado un procedimiento de ejecución de los efectos cambiarios, respecto al cual el comprador-aceptante había formulado oposición.

Se planteaba la doctrina, si la decisión del Tribunal Supremo habría sido otra en el supuesto en que hubiese sido el comprador-aceptante quien hubiese interpuesto una reclamación por la posible responsabilidad del banco que, pudiendo haber conocido el propósito con el que se libró la letra, no abonó el importe de su descuento en una cuenta especial.

Pues bien, la reciente sentencia del Tribunal Supremo 897/2021 de 21 de diciembre de 2021, resuelve la cuestión, en el mismo sentido, considerando que el banco descontante carece de responsabilidad por ser ajeno a la relación causal.

En consecuencia, el comprador-aceptante de las letras de cambio libradas para el pago de anticipos a cuenta del precio de la compraventa no puede responsabilizar al banco descontante del incumplimiento por parte del promotor-librador de sus obligaciones derivadas de la Ley 57/1968. Considerandose este como un tercero cambiario, ajeno a la relación causal que dio origen a las letras de cambio.

Tan solo cabra la imputación de responsabilidad, en el supuesto en que pueda demostrarse la exceptio doli, es decir, que el banco-tenedor tenía conocimiento del pago anticipado y su finalidad, o por su intervención en el contrato subyacente «aunque sea de modo encubierto o en connivencia con las partes o confabulando con el librador o como testaferro» ( sentencia 1201/2006, de 1 de diciembre, no apreciándose en el supuesto en el que el banco no pudiera conocer, al descontar las letras, «que el contrato sería incumplido en el futuro» (sentencia 210/2014, de 24 de abril).

Considera el Tribunal Supremo que fuera de los parámetros indicados, no puede aceptarse la imputación de responsabilidad al banco-tenedor, mientras no se produzca una modificación legal que establezca una previsión similar a la contenida en el artículo 11 de la derogada Ley de Crédito al Consumo de 1995 o en el artículo 24 de la vigente Ley 26/2011, para los efectos cambiarios librados para el pago de cantidades anticipadas en la compra de viviendas, que permita al obligado cambiario oponer frente al tenedor las excepciones causales que tuviera frente al vendedor de la vivienda».

Conforme al art. 12.ª de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968), quien responde legalmente es la entidad de crédito que admite anticipos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada, no la entidad de crédito que se limita a descontar efectos cambiarios presentados por promotor, porque el descuento es una forma de financiación ajena al contrato entre vendedor y comprador.

Y porque el banco descontante puede no ser el depositario de las cuentas especiales ni el concedente de las garantías. Y aunque el dinero obtenido con el descuento tenga que ser depositado en la cuenta especial, el incumplimiento de esta obligación no recae sobre el banco descontante por lo que ninguna responsabilidad se le podrá exigir.

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