A un alto porcentaje de los agentes inmobiliarios les ha sucedido en el desempeño de su actividad que, pese a la existencia de una hoja de encargo firmada con el vendedor fijando sus honorarios, y aunque hayan sido ellos directamente los que han puesto en contacto a las partes para consumar la compraventa, se percatan posteriormente que los contratantes les han obviado y han otorgado la escritura pública de compraventa sin su conocimiento incluso por un precio inferior al que consta en el encargo suscrito.
El contrato de mediación o corretaje (que es donde se incardina la intermediación inmobiliaria) no está regulado como tal en nuestro ordenamiento jurídico pero es definido por la doctrina como aquél por el cual una persona (oferente o comitente) encarga a otra (corredor o mediador) a cambio de un premio, retribución o comisión, que le indique la oportunidad u ocasión de concluir un contrato, o a servirle de intermediario realizando las oportunas gestiones -labores de mediación o aproximación- para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a la celebración del mismo
Los Tribunales de Justicia han ido perfilando los contornos de este contrato y fijando cuándo nace el derecho del agente a reclamar la comisión. Por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000 es de una claridad meridiana, dejando sentado que: «dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirientes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada».
Como puede observarse, el derecho al cobro de los honorarios del agente nace cuando queda cumplida o agotada su actividad mediadora que no es otra que la perfección del contrato de compraventa entre las partes, esto es, cuando existe acuerdo de voluntades entre vendedor y comprador sobre la cosa y el precio. Cuestión distinta es que el inmueble no haya sido todavía entregado, excepto que se haya estipulado previamente que el derecho a cobrar la comisión se devengue en el momento de otorgarse la escritura pública de compraventa y entrega de llaves.
Por último, tal y como establece la jurisprudencia, el encargo de mediación puede ser verbal, no necesariamente ha de constar por escrito tal y cómo han afirmado entre otras la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de diciembre de 2.011, Sala Primera, de lo Civil, Rec. 1791/2008; Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 12 de junio de 2.008, Sentencia 569/2008; Rec. 1073/2001 y Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 11 de julio de 2.007, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 800/2007, Rec. 2905/2000, habiendo de estarse en estos casos en cuánto al percibo de honorarios del mediador a lo que dispongan los criterios de honorarios profesionales del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de que se trate.
